今天新浪财经的头条就是房产税,说其实4月份就已经内部征求过意见。也有传闻说最近就会出征求意见稿,真的是越来越近了。有小伙伴问,房产税的影响,简单聊聊,如有分析错误的地方请多指教。

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  a,正常来讲,房产税肯定会给合理的免征面积,这是对仅有1套房的自住型居民的优惠,具体是人均40或60平米,不重要。房产税暂时针对的也不是自住型居民。当然,如果你单身且住200平豪宅,那可能会有较大影响。以后是否扩展到自助型居民,主要看地方财政的收支情况,如果地方一直亏空且不愿意收缩支出的话,修改免征面积只是分分钟的事,毕竟是有国际惯例的。

  ,正常来讲,房产税应该是累进制的,例如,第二套房按照0.2%征收,第三套房按照0.5%征收,第四套以上按照1%征收。同时,房产税也是区分地段和小区的,例如老小区税率较低,豪宅税率较高。

  c,如果房产税征收的是第二套及以上的房子,相当于持有成本升高。投 资(投机)买房的就需要重新考虑一下了。如果你很难理解,做个类比,你基于股息率(3%)买入某股票,ZF说持有该股票每年要收1%的持有税,那对你来讲,你的回报率就下降到2%了,那你基于股息率的理由就弱化了,正常来讲,你最好的决策是卖出,如果股价下跌到股息率重新回到3%以上你才会重新考虑买入,对吧。

  d,短期来讲,房价是会下跌的。但是,有多少人是基于股息率(租金收入)投 资房屋的呢?应该不多。但即便比例不高,这也会对房价有短期冲击。更多的人投 资房子是基于涨价预期,如果短期价格下跌,中长期投 资需求被压制,仅靠刚性需求,叠加老龄化趋势,中长期的需求是不旺的,而供给呢?人均居住面积已经34平了,总供给不会收缩(房子不会拆了扔掉),虽然新的供给不会太高,但存量加增量仍然是基数很大的。从中长期的供需来讲,房价总体上不会有较大上涨了。当然,不排除区域性的供需紧张导致上涨的可能。

  e,房产税征收的是第二套及以上的房子,其实冲击最大的是租房市场。没有谁只有一套房子还把房子出租的,出租的房子肯定是第二套及以上的。我没法测算全国的租金房价比,就以我住的小区为例(链家数据),均价10万,120平的房子售价1200万,链家租金报价每月1.6万,全年19.2万(没考虑租金税),租金房价比1.6%。如果房产税是按照均价10万且1%的比例征收,每年要交12万的税,房东到手就剩7.2万了,租金房价比变成0.6%……大部分都缴税了。

  f,那对房东来讲,要么把出租的房子卖掉,要么就提高租金。知乎上有人讲,出租房是固定供给模型,房产税不会影响租金。屁!税金必然会导致租金上涨,至于房产税在房东和租户之间分摊的比例则取决于市场均衡。假设房产税被房东和租户按照各50%的比例分摊,房租涨至2.1万每月,房东到手1.1万每月,租金房价比变成1.1%。这对房东和租户都是受损的,房东少了钱,租户多出了钱。换句话说,房东和租户的现金流都恶化了。

  综上,你会发现,自住型住房影响不大,投 资型(投机型)住房影响巨大,没房子的租户最惨。房价短期会下跌,中长期也难大幅上涨。