城市生长过程中,有一些单个建筑或整块片区,看似拉低了城市形象、降低了宜居和经济价值,却为城市更新提供了契机。

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  众所周知,实现大城市发展的最佳方式,是在市中心有限的土地资源中,平衡经济、社会和环境的协调发展。然而,大城市仍然存在一些未被充分利用的土地和设计欠佳没能充分利用的建筑,这些是城市化和经济模式带来的问题。  随着中国城市化进程加快以及如上海制定2040城市规划落地,旧城改造在城市更新中起到了重要作用。

  这些未被充分利用的土地——从单个建筑到一些整块的片区,看似削弱了城市的形象、降低了宜居性和经济价值,但与此同时,它们又是城市更新的契机。

  领导力

  对于城市规划者来说,借鉴世界上成功的城市规划、设计及建造经验,根据国内的具体情况量体裁衣,这是非常重要的。

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  这种规划应该是:

  保护城市的文化遗产;优化土地利用;以及整合经济的发展。

  成功的城市更新项目,很大程度上是政府与市场成功合作的结果。

  世界银行为城市更新中如何做出决策,提供了一套有用的工具。这是一套高层次的综合模型,包含四个主要步骤:调查(微观、宏观层面)、规划(系统性与决策)、融资(市政金融与土地融资)和执行(领导力、任务表、参与方分工与风险处置)。

  其中领导力对于城市更新项目的调查、计划、融资和执行,具有十分重要且不可替代的作用。

  显而易见,领导力的重要一面,是要具有远见和意志力,去推动那些存在一定阻力或者起初并不被人看好的政策和项目。当领导者坚信这些政策和项目是为了城市的长远利益时,这一切就变成了可能。

  领导力还强调,规划应当以人为本,街道当设计得人性化。由于无人驾驶已经从科幻小说变成现实,因此相比过去,“人”在总体规划中应该先于汽车、得到更优先的考虑。此外,交通基础设施将更加紧密地融入发展之中,从而提高产能、缓解交通、互联互通。

  陆家嘴(600663,股吧)就是一个案例,由于忽视了“人”的重要性,导致不得不重新引入人行天桥。

  另一个案例是新天地的北广场,被认为比南广场建造得更成功,因其在建筑区和人流区中,更多地保留了原有的历史建筑结构。

  多样性

  本着以人为本进行规划时,多样性是重要一环。为了达到最佳效果,建筑环境应该满足功能性、人群特点和美学的多重要求。

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  美学上的多样性带来视觉上的美感。将历史元素与新式建筑相结合,与此同时注入思考与感性,将带来丰富感、历史感以及经济效应。在大规模城市更新项目和总体规划中起用不同类型的开发者和建筑师,可以进一步激发多样性。

  功能的多样性也很重要。开发过程中可以将多种功能相结合来增强功能的多样性。这样能够延长一个区域的使用时间,使其充满活力、生机勃勃。

  对人群多样性的规划,有助于保障原有居民不会因为物价过高而被挤出中产阶层社区。自去年中国住房租赁政策推动以来,很多城市启动了一些项目试点,推出仅供出租的住宅项目。建造这种新型物业的目标在于,为老百姓(603883,股吧)提供价格适宜的住所。这种新型租赁物业也会在大型多功能城市更新项目中,创造出更多的多样性。

  我所在的公司在上海从事了十多年的城市更新,其中位于上海徐汇的“后社· 西岸”,就是一个住房租赁项目。

  我们遵循的投 资逻辑是,获取优质社区中被低估的物业,将其改造成现代化的办公室、综合零售商场、舒适的住宅,与此同时保留原有社区的结构和特点。

  资本契机

  吸引私人资本和优质开发商的投 资,对于城市更新而言十分重要。

  私人资本对项目开发进行成本、未来收益进行预测,通常是判断项目可行性的先决条件。风险可识别和降低,对于任何投 资者而言都至关重要,是计算项目预期回报率的重要因素。

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  要吸引私人投 资者和开发商为城市更新进行投 资,必须确保一些关键性的条件准备就绪,并且得到改善。这些条件包括,诸如明确和强化财产所有权、土地使用更新权、合同权利等议题,这些十分重要,是需要政府在过去几十年在相关制度建设上保持延续性。

  此外,城市基础设施建设和城市开发项目无法通过一次性出售土地使用权或者收取开发费用来获得可持续的融资。

  根据现行的政策,土地出让金一直是政府的主要收入来源。在过去30年中,城市化推动土地收入的增长,得以为城市的基础设施建设提供资金。但是随着城市的重建,这些部分收入的可获得性未来将会发生改变。但随着存量物业的递增,也促使着如房地产税政策走进议事日程,这也为政府日后城市管理提供城市维修和更新基金。

  只要看看大城市的天际线,你就能了解,这个在世界历史上,已有更多城市更新项目案例落地。

  相比欧美,中国城市更新大多未来以区域或局部改造为主,如城市片区旧改、棚户区改造、工业区风貌改观等等,也将自上而下推动城市肌体换新。这正是未来的机遇所在。