夹在经济基础和上层建筑之间的房地产从不缺乏魔幻现实主义。从计划经济的福利分房到商品房时代,当人们用了近20年时间将贷款买房习以为常时,贷款租房的概念再度刺激了无房一族的神经,而这正是源自于地产行业最新晋的“网红”——长租公 寓。

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  不过没关系,认知从来都是用来打破的,而万科正在带领大家成为第一只吃螃蟹的开发商。

  4月12日,北京(楼盘)万科宣布了其第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租的消息。根据出租方案,翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房,包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型。

  其中,90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万,180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万。最长可租赁10年,且开发商鼓励长租,期间租金不变,但需一次性付清全部租金。

  如此算来,租户若要租一套万科翡翠书院的房子十年最少需要180万,最高可达480万。

  显然,如果有经济实力一次拿出180万或以上用付清十年租房款的人,并不会选择租房,或者从投 资角度来看也不会这么做,因此北京万科表示可以贷款。不过,具体的贷款执行细节目前尚未有透露。

  事实上,租房贷款并非没有先例,据观点地产新媒体了解,去年11月3日,建设银行(601939,股吧)深圳(楼盘)分行就携手万科、碧桂园等11家房地产企业签订房屋租赁战略合作协议,同时建设银行深圳市分行还推出全国首 个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。

  根据规则,“按居贷”执行4.35%的基准年利率,最高额度达100万,最长期限10年,银行直接将资金打到房主账户中。这也是国内推出的首 个租房贷款产品。

  虽然,租房贷款的利息较买房而言低了不少,但要靠贷款来租房的方式无疑刺激了租房客们的神经。在建行推出“按居贷”后,知乎上一个名为“如何看待建设银行给租房提供贷款?”的话题迅速迎来围观,截至目前已有过百条回答,浏览量近30万。

  主流的观点认为,在长租公 寓的这一场棋局中,银行和房企至少不会是输家,至于广大的租房客和观望购房者,则不能简单一概而论。

  事实上,在万科、龙湖等龙头房企争相进入长租领域后,市场始终对这一创新业务的回报率抱有质疑,而房企们也鲜少将长租业务的盈利情况进行任何形式的披露。而大多业内也普遍认为长租并不是一门轻易赚钱的生意。事实是否如此,或许可以回到万科翡翠书院这个项目算一笔账。

  据观点地产新媒体了解,翡翠书院位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处,从大的区位来说,位于五环和六环之间,距离市中心两个多小时车程。值得一提的是,与附近的某家品牌长租公 寓相比,翡翠书院的租金要高出近2倍。

  虽然万科方面表示,项目主要是面向中关村(000931,股吧)及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区,更披露细节称所有房源将按叠墅精 装修标准交房,同时配备各种高品质的家居产品,但这不免有点“被豪宅”。

  另外,从项目拿地价计算,2016年12月,万科以109亿元拿下翡翠书院所在地块,为全自持住宅用地,使用权限70年。在不算建安及后期运营成本下,粗略以平均2万月租计算,假设租期内出租率达八成,那么1290套房源10年的租金收入则为25亿左右;在不考虑租金上涨的情况下,70年租金收入是175亿左右,而这只是一期的收入。

  基本上,若市场需求真的存在,万科翡翠书院按现在的租金出租或许可以做到不赔本,但万科相关人员则透露:“即便是这样的价格定位,资金回报率仍然极低,不到2%。”

  值得一提的是,最近万科在深圳同样有一个豪宅租赁住房——万科瑧山府。据了解,在瑧山府以每平方米9.75万元备案均价推出市场后,万科也将其中一栋将直接转为高端人才租赁住房。

  有业内指出,万科瑧山府此前的预估均价是每平方米17万,另外该项目一期开盘约99660元/平方米的均价更低于周边12万元/平方米的二手房均价,因此不排除暂时依靠租金收益,待市场松动时再推出的可能。

  客观来说,在国家提出房住不炒,并大力倡导租赁住房的风口下,房企积极参与值得彰扬。但另一方面,随着房企的暴利时代早已远去,要在“算得过账”的前提下完成全自持地块这样的烫手山芋,消费者不免会成为较为弱势的一边。在公 寓品牌暴发性增长的深圳,就不乏通过将城中村装修升级改造,令租金高出附近房源两倍的情况。

  也许,在政策导向和房企利益天平之间,我们尚无法判断长租公 寓是否会为房企业绩报表上增光,但从目前的情况来看,租赁热潮下,逐渐被拉高的房租才是市场最直接的反应,而谁来为这一现实买单?