万科董事会主席郁亮1月2日在万科集团2018年目标与行动沟通会上提及:“我们2012年底开始提出城市配套服务商战略,与城市同步发展,与客户同步发展。与客户同步发展就是回应人民群众日益增长的美好生活需要,发展物业服务、长租公 寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务。”

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  其中的商业作为万科城市配套服务商重要一环,曾被郁亮认定为是万科的优势业务。此前万科就在商业方面下足了力气,先是整合印力集团成为商业开发和管理平台后,又成立了两只商业基金开始对其商业地产资产进行全面整合。

  1月5日又迎来重磅消息,印力联合万科与Triwater Asset Management Holdings Limited通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议,以83.65亿元收购凯德集团位于中国的20个购物中心。

  收购后印力管理商业项目超过120家

  凯德出售购物中心的这笔交易结束得十分迅速,因为这些购物中心位置优越,十分吸引业内关注。

  公告显示,此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米,分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市,且均位于所在城市的核心区域,有着稳健的经营效益和坚实的消费者基础。交易完成后,上述购物中心将全部交由印力运营管理,计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。

  通过收购,印力得以进一步加速区域市场深度布局,丰富客户网络资源,推动存量资产优化策略,提升业务协同能力等。至此,印力在全国持有或管理的商业项目数量120家,管理面积1000万平方米,管理资产规模逾800亿人民币,遍布中国58个城市。

  万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业对于此次收购表示,“伴随中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求,我们充分看好商业地产存量市场的价值空间。此次收购凯德成熟资产项目持有公司的股权,符合印力的发展战略。”

  而凯德方面对于此次出售是有利于优化其资产配置和集中资源,所获资金将用于在中国继续投 资优质物业,“截至2017年6月30日的统计数据,此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%,对集团整体收入影响不大。出售能进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、成都、武汉(楼盘)及周边城市的业务布局和规模优势。”

  回顾2016年底,印力成为万科商业地产平台,成立六大城市商业公司,覆盖以广深、北京、上海、杭州(楼盘)、武汉、西安(楼盘)为核心区域的城市群,自身的商业资源、业务平台和开发管理能力得到进一步提升。

  万科印力相关负责人对中国房地产报记者表示:“万科印力平台是以打造中国数一数二的商业地产平台为目标,围绕城市配套服务,协同万科生态系统资源,提升经营管理能力,提升经营回报,为实现‘万亿’万科努力。”

  万科商业的资产证券化之路

  印力在2016年被万科联合其他投 资方以近130亿元价格收购,就已经强调了其定位,是万科的商业地产开发和管理平台。

  据悉,印力集团本身靠资产管理来提升购物中心的价值,通过现金流量法来评估商业地产的投入、产出、回报、风险等因素,并满足国际资本的要求。过去几年,印力旗下商场出租率高达98%,利润复合年增长率为34%。

  万科执行副总裁、首席运营官张旭曾表示,基于印力集团成熟的商业开发和经营管理能力,未来万科的商业地产发展计划将以印力集团为载体,借助外部资本的力量,将万科存量商业地产进行整合并交由印力集团进行管理,包括资产和人员两个维度的整合。

  值得注意的是,现在的商业地产的发展也进入了一个新时代。一方面,商业地产行业已进入存量竞争格局,面临着一轮新的改造升 值机会,存量资产价值空间将被释放。另一方面,电 商开始纷纷布局线下,未来是线上和线下融合的时代。

  印力方面相关负责人也表示,“印力除了继续寻找更多的存量资产的并购机会,通过并购优质存量资产,获取线下流量资源,也希望通过创造存量资产的增量价值,盘活社会配套资源,推动打造场景化的城市空间。”

  果不其然,去年12月,由万科旗下商业平台印力集团作为发行人、中金公司担任计划管理人及主承销商的“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”在深圳证券交易所挂牌。此次“中金-印力CMBS”是印力集团成为万科成员企业后第一个资本市场融资项目。

  事实上,房地产调控不仅仅体现在限购限贷政策,对于房企的融资也在不断缩紧中。此前不受房企重视的资产证券化也迎来了春天。而万科对于商业方面的资产证券化的尝试也不断加深。

  2015年6月26日,万科就联手鹏华基金试水国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs。大获成功后,去年5月,万科成立了两只商业基金开始对其商业地产资产进行全面整合。

  万科在公告中对此举表示地产投 资基金的设立已经综合考虑市场融资环境,这有助于集团借助外部资本,通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投 资运作。

  有接近万科人士对中国房地产报记者指出:“商业是万科转型做城市配套服务商的重要一部分。以往万科商业相比较其他房企来说并不出色,但是万科在此已经下了大功夫。从收购印力搭建商业运营平台到现在城里产业基金,基本上商业地产的框架已经搭建完成了。另外,商业基金运营模式一旦成功后,未来也可能运用在住宅方面。”