十九大报告指出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”从国际经验看,德国、新加坡、日本等国家在房地产多层次保障体系和稳定房价方面开展诸多有益探索,可资借鉴参考。

2

  德国长期实行以居住为导向的住房制度设计,以法律形式进行保障。德国的《住房建设法》《住房补助金法》《住房租赁法》《私人住房补助金法》,分别为政府保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供法律框架,被称为德国住房政策“四大支柱”。二战后,德国大力推动住房建设,支持福利性公共住房建设,根据家庭人口、收入等给予居民房租补贴,86%的德国人可享受不同额度租房补贴。因此,德国拥有充足稳定的住房供给。目前,德国人口总数约8200万人,住房存量已超过4000万套,平均两人居住一套房。此外,德国租赁市场规范发达,法律规定房租涨幅不得超过合理价格的20%,否则房东就构成违法,如果超过50%,就构成犯罪。因此,德国住房拥有率低,租房比例高,有一半多家庭通过租房解决住房问题。

  德国政府还采取多项严厉政策,遏制住房投机需求和开发商暴利行为。在住房交易中,若未满10年出售,需缴纳25%的资本利得税。如果开发商定价超过合理房价20%,购房者就可起诉;如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和徒刑惩罚。因此,德国住房市场投 资回报率长期稳定在4%-5%之间,没有出现大起大落,甚至在2008年国际金融危机时仍保持逆势小幅增长态势。

  新加坡住房制度最大特点是政府强力介入,以分阶段梯度目标设计细分房地产市场有效需求。上世纪60年代,新加坡政府提出“居者有其屋”的口号,开始推行组屋制度。组屋是由新加坡建屋发展局承建的楼房,购买面积由家庭人口决定,组屋质量由政府严格把关,通过公开市场招标。目前,约80%的新加坡公民住在政府提供的组屋里,组屋价格大约是家庭年收入的4-5倍,五年后可在市场出售,但需按照市场商品房价格征税,以作为政府补贴的回报。

  在居住需求得到满足后,新加坡房地产政策目标逐渐转向改善居民居住质量、鼓励居民拥有住房产权等方面。新加坡公民还可申请执行共管公 寓,其配置与私人公 寓几乎一样,但价格只有私人公 寓的七成,这是为收入超过组屋上限、但还不是富裕阶层的“夹心层”建设的保障性住房。和组屋一样,新的执行共管公 寓需公民身份,持有五年后可转售给新加坡永久居民,10年后自动私有化,可转售给外国人。近年来,新加坡政府开始着力发展房地产市场,放宽外国人投 资和购买房产等限制规定,希望通过房地产业带动相关产业发展。为实现正常目标,新加坡主要通过中央预算、中央公积金、土地交易限制等措施干预房地产需求与供给。

  为规范住房市场秩序,日本政府先后制定实施《住房金融公库法》《公营住宅法》《日本住宅公团法》《城市住房计划法》等,逐步建立健全保障住房和规范住宅市场法律体系。日本公共住宅采用“以政府为主导、以住宅规划为目标、以公库为金融支持、以公团为建设主体”的模式,称为“公营、公团、公社”三大支柱。一是通过“住宅金融公库”向建造或购买住宅的个人提供长期低息贷款;二是地方政府在中央政府补贴支持下建设廉租公营住宅;三是中央政府设立“日本住宅公团”,为大城市工薪阶层提供住宅及其土地。在日本,60%左右的家庭购房,而40%左右家庭居住在各种形式的租赁房中。在东京等大城市圈,租赁住房比重高达57%以上,自由产权只有40%左右。

  总体来看,在供给侧,上述国家通过大力建造保障房、存量住宅更新再生、发展租赁市场等方式,建立多层次住房供应体系。在需求侧,对购房者实行差别化限购政策,通过完善的法律制度设计,将住房政策视作国家社会福利体系重要组成部分,实现住房市场“保住防炒”。